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作者:克而瑞厦门

摘要: 揭秘厦门楼市现状,买房卖房必看!

厦门房价真跌了?!5分钟看懂新政跟土拍

11月28日,厦门二手房市场又出新政,二手房指导价将于2018年1月1日起上调,12月1日厦门第六场土拍再爆双冷门,一二手市场不论是买方还是卖方似乎都陷入了一种迷茫的状态。


  


1

二手房市场热度分析


政策组合拳成效明显,二手房市场价格趋稳,成交持续低迷,中介意外带动环厦区域楼盘起死回生。


从今年3月以来,厦门以雷霆手段打击炒房开始,房地产调控持续收紧,限价、限售、利率上调让买卖双方都猝不及防,从今年以来的二手房成交走势来看,市场迅速冷却,成交持续低位徘徊,11月份二手房住宅日均成交仅42套。

       

数据来源:厦门网上房地产


而从今年以来的挂牌情况来看,挂牌指数持续震荡下滑,价格指数则相对平稳。今年1-3月涨势明显,自5月份以来并未出现较大波动,二手房交易活跃态势不再,都昭示着下半年以来厦门二手房交易市场受到强有力的打击,交易活跃度降低,中介机构亦转投新房市场以平衡二手房市场的冲击。


数据来源:中国城市二手房指数


中介对一手房的分销效果明显,带动了环厦区域不少楼盘起死回生,不少厦漳投资客成为泉州价格洼地市场的接盘侠。


不过泉州新政之后,限购及严苛的限售条件,也将极大打击跨区域投资行为。中介未来的生存之路愈发艰难,大中介尚可整合集约经营,小中介则可能面临一轮洗牌。


一二手房联动的无缝对接是趋势,中介门店或成为新房的临时综合接待点,而客户也更加便捷的在一二手房之间作选择,是现有简单粗暴行销模式的升级版,各环节需进一步优化。


2

二手房价格走势分析



买方市场特征明显,价格普遍回落,最高达15%,观望情绪持续蔓延。


许多购房者都在迷茫是否该现在出手,还是再观望价格是否有下降空间。


从近段时间来看,挂牌房源有增多趋势,从部分片区的调查结果来看,也有不同程度松动。


杏林湾桥头堡某小区,最高峰售价可达4.5万,目前只有3.7-3.8万,最高降幅达15%左右;海沧未来海岸片区房源,普遍有8%左右跌幅;


翔安南部新城,价格下跌幅度在5%-10%;曾经是投资客眼中最具投资价值的中航城C区两房户型(约68平),链家显示的最新成交价格不到3.7万,而此前成交基本在4-4.2万左右……


来源:链家网


岛外各区不少楼盘下降4000-5000元/㎡,而卖不动也成为普遍现象,买方市场特征明显,购房者观望情绪持续蔓延。


3

新政对二手房影响分析



二手房政策从严,购房资金与税费成本不断上涨,何时入手是政策与市场的双博弈。


厦门二手房调整频繁,针对阴阳合同、炒房的投机行为数次加码,银行税率上涨,对于许多买房换房的置业者来说买房成本不断上升,而11月30日公布厦门市住房指导价将于2018年1月1日上调,购房成本再次叠加,此次政策调整主要影响的是二手房一次性付款客户。


以集美某小区为例,86㎡两房,销售价格235万元,产权未满2年,按指导价8000元/㎡计税,新政实施前应缴税费及其它费用总计为11.54万元,而新政实施后,若指导价格上调180%(上调幅度仅做示例,不作为实际可能上调幅度的参考)至22400元/㎡,则需要缴纳各项费用合计21.57万元,税费成本明显增加。



由于目前指导价尚未正式公布,对于买房双方而言,这既是场政策的博弈(新政实施后的税费到底会增加多少),也是市场走势博弈(房价会不会跌,会跌多少),所以买房需要计算的是二手房的降价空间能否抵抗指导价上调的成本风险问题。


仍以上面的小区为例,假设明年该房源售价不变,那么费用将增加约10万元;如果降价5%,那么未来需产生的总费用是244.52万元,相比现在入手减少约2万元;如果降价10%,那么总费用是232.48万, 相比现在入手可减少14万元。



从这个设定房源来源,得出结论如果降价预期低于5%,那么趁早入手更划算;如果降低幅度更大,那么可以选择继续观望。


所以,你知道怎么算这笔账了么?不妨对心仪的房子做个未来的价格预期,然后列个经济账比较比较……


而对于按揭贷款的购房者来说,反正是根据评估价走,而银根紧缩环境下,评估价未来下调的可能性仍然较大,所以,售价越低税费成本也越低……



4

一二级市场分析



新房市场不再火热,手握地王的房企们较难用时间换来空间。


新房限价之后,不少地方出现一二手房价格倒挂,新房呈现出明显的性价比优势,购房门槛也相对更低(二手房首付较高),部分购房者转入一手房市场,但新房市场的表现也只能说是差强人意,甚至用凄冷来形容也不为过。


3月之后,月均成交低于10万方,年度成交创历史新低。一方面,房企较难实现预期价格入市欲望不足,另一方面,购房者观望情绪浓厚,部分项目以“亲民”价格入市,但日光盘、夜光盘鲜见。而12月1日的土拍也可以看出,整体市场走势并不乐观,曾经的地王面临着巨大考验。



据统计,目前尚有32幅用地(含12月1日两幅用地)尚未开工,至2018年年底将有31幅用地迎来最后开工日期,特别是第4季度将有16幅建面达93.5万㎡的地块动工。


且从出让条件情况来看,要求一次性推盘的地块总计18幅,建面达到104万㎡,也就是说低开高走的价格策略等营销手段不再适用,而拖延战术意味着更长的开发周期和资金沉淀,一旦最后节点集中爆发,那么面临又将是更为激烈的同期竞争。



相对之下,政府对普通住宅的价格管控更为严格,所以泰禾、融信等多家房企不约而同选择高溢价别墅产品率先入市,试图用时间来换空间。


然而,一方面高溢价产品陷入购房者叫好不叫座的尴尬局面,而另一方面真正主力产品价格上升通道并未打开,市场环境向好的预期不足。


不得不说的是,那么产品力不够出色却手握35000+地价的房企们处境最为艰难,没有市场环境的支撑就难改变困局,而那些具有产品力优势的房企也只能是相对乐观,毕竟他们也还在等时间,更好的时间……


而本次土拍地价回归2字头,也不仅仅是开发商理性拿地而已,也说明他们对未来的楼市前景信心不足,拿地价格低意味着风险少,退一万步想,同样的地段,地价便宜1万块,有什么好担心的呢?天塌下来总有人撑着……


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